Depuis l'entrée en vigueur de la réglementation RE2020, les promoteurs immobiliers doivent non seulement répondre à des exigences de performance énergétique, mais aussi respecter des objectifs de réduction de l'empreinte carbone . Cette transformation a conduit à une mutation des pratiques et des responsabilités, faisant des logiciels carbone une solution à disposition des promoteurs pour piloter efficacement un projet immobilier.. Mais pourquoi s’équiper d’un tel outil ? Cet article explore les multiples bénéfices pour les promoteurs, que ce soit pour sécuriser les coûts de construction, maîtriser les risques financiers ou mieux répondre aux nouvelles attentes du marché immobilier durable.

Avec des marges réduites, des réglementations de plus en plus contraignantes et des objectifs environnementaux à respecter, comment les promoteurs peuvent-ils maîtriser leur projet de bout en bout tout en garantissant leur rentabilité ? Un logiciel carbone peut-il réellement les aider à surmonter ces défis et leur permettre de rester compétitifs dans un marché en pleine transition énergétique ?

L’impact carbone se détermine dès l'esquisse

• l'architecte puisqu'il propose et dessine la volumétrie du bâtiment, en conformité avec le PLU et les contraintes du terrain;

• le promoteur, qui en faisant son chiffrage économique initial, s'appuie, de manière consciente ou non, sur des modes constructifs déterminés. Ce choix limite ensuite les options disponibles pour respecter la contrainte économique.

Volumétrie et compacité : réduire les quantités de matériaux

La compacité d’un bâtiment joue un rôle essentiel dans la réduction de son empreinte carbone. Un bâtiment compact permet de réduire les quantités de façade et de structure pour la même surface habitable, limitant ainsi l'utilisation de tous les matériaux comme les briques, le bois, le béton…etc qui impactent fortement les émissions de CO2 (voir l’étude de Vizcab sur le sujet de l'influence des choix de conception sur l'impact carbone).

Un logiciel d’aide à la décision sur l’impact carbone comme Vizcab Explo permet aux promoteurs (en autonomie ou en collaboration avec l'architecte) de modéliser différentes variantes de la volumétrie pour déterminer l'option la plus pertinente, y compris pour atteindre l'objectif environnemental. Pour permettre aux acteurs des phases amonts cette prise de décision, Vizcab Explo affiche un indicateur de la compacité de la volumétrie renseignée, ainsi que les métrés de l'opération (m2 verticaux, horizontaux, taux d'ouvertures des façades, SHAB ou SDP).

Choix des matériaux : maîtriser les émissions de carbone

Le choix des matériaux de construction est un autre facteur clé dans la maîtrise de l’empreinte carbone d’un bâtiment. Des matériaux traditionnels comme le béton armé sont très émetteurs de dioxyde de carbone (CO2), tandis que des alternatives biosourcées ou des matériaux recyclés réduisent cet impact. L’utilisation d’un logiciel carbone permet au promoteur de connaître les émissions de gaz à effet de serre associés aux matériaux dès l'esquisse , avant même de lancer le montage PC, prenant en compte leur impact sur l'ensemble du cycle de vie du bâtiment. Vizcab intègre à ce titre son "Vizcab Score", qui facilite la comparaison des données environnementales entre elles.

Anticiper les surcoûts liés à l’impact carbone

La gestion des coûts de construction est au cœur du métier de promoteur, qui doit préserver une marge de rentabilité située en moyenne entre 5 % et 8 %. Une erreur dans l’estimation des coûts, notamment liée à une mauvaise anticipation de l’impact carbone, peut entraîner des conséquences financières importantes. Par exemple, certains promoteurs se retrouvent à devoir utiliser des matériaux plus coûteux juste avant l’appel d’offres pour respecter les seuils d'émissions de CO2, ce qui peut entrainer des surcoûts de nature à diminuer fortement la rentabilité du projet. . L'interêt de bien estimer les choses dès les phases amonts, dès l'esquisse et pendant la phase de conception, est donc de maîtriser ce risque financier.

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Sécuriser la rentabilité du projet jusqu'à l'appel d'offres travaux

La capacité à chiffrer précisément les coûts de construction dès les premières étapes est un élément fondamental pour assurer la rentabilité d’un projet. Traditionnellement, les responsables techniques estiment ces coûts avec une marge de +/- 2 % dès la faisabilité. Toutefois, les hausses des matériaux et les incertitudes économiques rendent cette tâche de plus en plus complexe.

En s’équipant d’un logiciel carbone comme Vizcab, le promoteur peut s’assurer de respecter les exigences réglementaires dès la phase de conception, PRO-DCE et DCE. Cela permet d'éviter des modifications coûteuses sur le chantier, en garantissant une gestion proactive de l'impact environnemental.

La collaboration en conception avec les bureaux d’études : un enjeu stratégique

Tous les promoteurs se reposent sur des bureaux d’études pour les accompagner en conception, y compris pour le calcul de l'impact carbone de leurs projets. Cependant, l'économie des projets permet une enveloppe d'honoraires en conception qui rend difficile des études environnementales détaillées avec des outils traditionnels. Dès lors, les Bureaux d'Etudes sont contraintes à se limiter à des estimations plus ou moins quantifiées, ce qui ne garantit pas que toutes les solutions optimales aient été envisagées.

David Collignon souligne que ce paradigme peut être résolu par un gain de productivité apporté par la technologie, c'est tout l'intérêt d'un logiciel comme Vizcab Explo.

Gagner en autonomie et mieux collaborer 

Un logiciel carbone permet aux promoteurs de ne pas dépendre "aveuglément" des bureaux d’études. Ils peuvent ainsi vérifier les hypothèses, proposer des variantes et challenger les recommandations reçues. Cela leur permet de s'assurer que les décisions prises pour maîtriser les impacts sur l’environnement, sont bien alignés avec les objectifs économiques de la maîtrise d'ouvrage. Un outil comme Vizcab Explo permet également de faire gagner du temps au Bureau d'Etude, qui va pouvoir s'appuyer sur un cadre clair, préalablement proposé par le Promoteur, et ainsi pouvoir apporter son expertise en optimisant son temps de travail.

Un investissement à haut rendement avec un logiciel carbone 

En investissant dans un logiciel carbone, les promoteurs gagnent en productivité et en réactivité. En esquisse, un responsable technique peut modéliser un projet en environ une heure, obtenir une estimation de l'impact carbone et de l'écart aux seuils applicables. Cela permet de sécuriser les choix techniques clés avant la phase conception, et ainsi de minimiser les risques financiers, tout en optimisant l'impact environnemental tout au long du cycle de vie du projet.

Le logiciel carbone : un avantage concurrentiel pour la commercialisation

Bien que l’impact carbone ne soit pas encore un argument de vente majeur pour les acheteurs particuliers, il est devenu crucial pour les bailleurs sociaux et les foncières. Ces acteurs doivent respecter des objectifs environnementaux stricts, notamment en ce qui concerne la réduction des émissions de carbone. Les promoteurs capables d’offrir des projets conformes aux exigences à venir, comme les seuils de 2028, auront un avantage concurrentiel certain.

De nombreux bailleurs sociaux, , privilégient les projets en avance de seuils (par exemple, un projet RE2028 alors que le seuilRE 2025 est applicable), car cela leur permet de bénéficier d’exonérations de taxe foncière. Un projet bien chiffré et en avance sur les seuils carbone devient un atout majeur lors de la vente en bloc. Cependant, les ventes à des bailleurs sociaux se font souvent à un prix inférieur de 15 % à celui de la vente au détail, ce qui peut affecter la rentabilité du projet. Ce compromis doit donc être bien anticipé pour éviter tout déséquilibre financier, tout en respectant les critères de bâtiment durable.

Répondre aux attentes des investisseurs institutionnels

Les foncières et autres investisseurs institutionnels sont également soumis à des obligations environnementales croissantes, comme celles imposées par la CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive). Proposer des projets en conformité avec ces exigences permet aux promoteurs de s’aligner sur les attentes du marché institutionnel et de décrocher des contrats avec ces acteurs clés. Utiliser un logiciel carbone est également une démarche qui s’inscrit dans la croissance verte et les engagements liés à la biodiversité et au plan climat.

Le contexte réglementaire actuel, couplé à une pression accrue sur les marges, rend l’outil de calcul carbone indispensable pour tout promoteur souhaitant sécuriser ses opérations. De la maîtrise des coûts de construction à l’optimisation de la commercialisation, ces logiciels permettent aux promoteurs d’anticiper les risques, de se positionner au juste prix et de garantir des projets rentables et conformes aux nouvelles exigences environnementales. Comme l’indique David Collignon, maîtriser le coût de construction revient également à maîtriser la marge, tout en s’assurant que les opérations respectent les objectifs environnementaux. Dans ce contexte, l’investissement dans un logiciel carbone performant n’est plus simplement une option, mais un impératif pour les promoteurs désireux de rester compétitifs et de contribuer à un avenir durable.